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离婚时适用的最新公式:婚前个人房屋,婚后共同还贷离婚分割如何补偿计算
作者:柯直 王楠 文章来源:浙江省婚姻法学研究会 点击数: 更新时间:2018-8-6 0:23:48



引言:2011年7月4日,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》出台后,对该解释中的第十条“婚前个人房屋婚后共同还贷离婚分割补偿”,各级法院也出台了不同的计算方式,比如:

最高人民法院民一庭(以下简称最高院)与浙江省高级人民法院(以下简称浙江高院)分别出台补偿计算公式:

 

 

 

很显然,这两种公式的计算结果是不一样的。同一个案件,适用不同的公式计算,也就有了同案不同判的结果。

到底哪个公式,更公平公正,是否还有更合理的公式?实务中争论不断,为此,浙江省法学会婚姻法学研究会在日前组织了相关专家和资深家事律师对于有关问题进行了研讨。

从上述两个公式看,相对于最高法院的计算公式,我们认为浙江省高级人民法院的计算公式更具有合理性:

1、文字表述上,浙江高院的计算公式表达更精准。最高院计算公式中的“购买时价格+共同还贷利息+其他费用”,可理解为是房屋的“购买时房价”,而浙江高院计算公式中的“购买时房价”,涵括了最高院的“购买时价格+其他费用+其他费用”。

2、最高院的“共同还贷利息”,仅指已还贷的这部分,没有考虑到购房者尚未还贷部分。而浙江高院“应还贷利息总额”,不仅包括了已还贷的这部分,也考虑到购房者尚未还贷部分借款贡献。

这两个计算公式有个共同点,均是婚后房屋有增值,也均按购房时的房价计算;针对此,本次研讨会对其合理性进行讨论,与会人员就究竟应该按照结婚时房价作为计算标准还是按照购房时房价作为计算标准的进行了深入探讨。

对此有两种不同的观点:

第一种观点认为应该按购房时的节点计算,购房时房屋价格容易确定,而结婚时间节点难以确定,不容易形成统一意见。此种观点认为最高院与浙江高院的公式中已经将一些补偿因素考虑进去了。离婚案件不同于其他民事案件或者商事案件,不能只关注财产金额的公平,而是应该综合起来酌情考虑,给法官更多的自由裁量权。

第二种观点认为,在目前房价增长较快的情势下,特别是购买时间距离结婚的时间节点较长的,不考虑结婚时的房价,对婚前购房这一方是不公平的。

根据《婚姻法》的规定,在无财产协议约定的情况下,只有双方登记结婚之后,共同还贷部分才是共同财产,而婚前的还贷以及相应的增值仍然属于一方的个人财产(同样,《婚姻法司法解释三》第十条也认为应该补偿的部份是“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”)。故应该以结婚时为计算起点。

结婚的时间就是结婚登记的时间,有结婚证记载日期,结婚时的房屋价格也可以与离婚时房屋价格一样进行确定,既可以由双方协商,也可以由评估机构得出。

采用结婚时间为节点计算,也符合大陆法系国家的增益补偿的规定,根据德国“家庭法”的规定,增益财产计算时刻:财产制开始的时间就是结婚之日。终结财产的计算时间是法定财产制结束之时。因离婚终止的,计算时刻不是离婚裁定发生既判力之日,而是离婚申请发生诉讼时候。

如果以结婚登记时间作为节点,那么作为参考因素的是“共同还贷利息”而不是“应还贷利息总额”,因为尚未还贷的部分没有实际发生,其房屋的增值不能确定,且又有离婚时作估价节点,所以今后未还的部份,不应计入。

浙江省法学会婚姻法学研究会同意第二种意见,得出计算公式如下: 

 

 

法律条文

《婚姻法司法解释三》第十条:

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下,离婚时该不动产由双方协议处理。

 依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。


相关案例

案例1  周某某于2005年购买西湖区某处房屋,房屋面积280平方米,当时房屋合同价为共计285万元(包括税费),已付首付款及税费等80万元。婚前还贷100万元。双方于2009年5月结婚,当时同地段房屋均价为每平方米2万元,婚内共还贷款本息合计200万元,2018年起诉离婚,起诉时房屋价格每平方米7万元,按揭贷款已付清。

先确定有关数据:购房时房价为285万元,结婚时房价为560万元,离婚时房价为1960万元,应还贷款总金额为300万元,婚后共同还贷为200万元。

通过上述不同的计算公式,可分别得出:

1、最高人民法院民一庭计算公式,补偿金额为404.1237万元。

2、浙江省高级人民法院计算公式,补偿金额为335.0427万元。

3、浙江省婚姻法学研究会计算公式,补偿金额为257.8947万元。

结合案例1,根据不动产升值率,看看哪个补偿公式更公平?案例中,双方结婚的时间为2009年5月,到2018年时,房价从每平方米2万元涨到7万元,房价升值了3.5倍。考虑到婚后还贷一般都是持续性的,非一次性还贷,也就是说当事人婚后总共还贷的200万元是按月偿还的,所以得按还款期间内不动产升值率的一半计算,200万金额来计算增值时,即为450万元。夫妻双方共同还贷,各人一半,补偿金额为225万元。

按最高法院的计算公式,婚内共同还贷200万元,补偿另一方金额404万余元,升值幅度是6倍,按浙江高院的计算公式,升值幅度是4.7倍,均大大超过了实际的房屋增值幅度,实际是损害购房这一方的利益。而按浙江法学会婚姻法学研究会的计算公式是最接近于房屋增值幅度的。

 值得注意的是:鉴于还贷结束的时间与提起离婚的时间不一致性,有一部分当事人是在离婚之前已还贷或提前还贷的,法官可以根据还贷时间的早晚,在本计算方式基础上,自由裁量适当增加补偿金额。

 

 

本次研讨会还对以下问题进行了讨论:

1、婚前购买登记在一方名下,婚后贬值,贬值部分如何承担?


案例2  男方婚前购买房屋,登记在男方个人名下,房屋总价1200万元。男方首付360万元,结婚后,夫妻共同偿还银行按揭本息合计24万元。至离婚诉讼时,房屋价格为900万元,贬值了300万元。

第一种观点认为:如果贬值不多,应补偿另一方婚后共同还贷部分的一半,如何贬值较多,可以适当考虑减少金额,这样更公平。因为双方若租房也要支付租金。

第二种观点认为:以物权登记为准,房屋归哪一方?应由那一方承担贬值,因为婚后共同还贷的义务是因一方婚前购买房屋的行为派生出来的,因婚前一方决策行为而导致的房屋贬值由其承担是合情合理的。在离婚时,对于共同还贷部分,应该按照其数额的一半给予另一方补偿。德国“家庭法”也是相同的规定,接受补偿的这一方不必承担购房这一方的经济损失。

我们总体上认为第二种意见是正确的。

 2、购房时的阴阳合同问题如果处理?

对于阴阳合同的问题,与会人员的不同意见如下:

第一种观点认为因为涉及违法目的,所以应该严格按照在房地产部门登记的合同为准;

第二种观点认为只要购房者能够证明确属阴阳合同,应该根据实事求是原则,以购房时实际支付的房价为准,至于逃税问题,是另外一个法律关系,应该通过其他途径解决。

我们总体上认为第二种意见是正确的。

3、由于离婚诉讼的时间漫长,诉讼离婚时房价究竟以什么时间为评估基准日?

第一种观点认为,应该以立案受理日为准,德国“家庭法”也是以离婚申请发生时计算。如果诉讼时间长,则可以在分割后,就增加部分另案起诉;

第二种观点认为,宜由委托人双方确定评估日且以评估文件的有效期为限,如果诉讼过程中超过评估文件的有效期,则有权提出重新评估申请。

我们总体上认同第二种意见的做法。

( 柯直、王楠 整理)

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